2025년 서울 아파트 입주 전망, 넉 달째 하락! 시장 회복의 실마리는?

최근 서울 아파트 입주 전망 지수가 넉 달 연속 하락하며 부동산 시장에 불안감이 감돌고 있습니다. 2025년 서울 아파트 시장은 지난해 하반기의 긍정적인 분위기를 뒤로하고, 주택 사업자들의 기대감이 낮아지고 있는 상황입니다. 이 글에서는 주택산업연구원의 설문조사 결과를 바탕으로 서울 아파트 입주 전망의 하락 원인과 미입주 원인을 분석하고, 향후 시장 회복을 위한 과제를 짚어봅니다.

2025년 서울 아파트 입주 전망, 넉 달 연속 하락…2년 만에 최저치 기록

주택산업연구원(주산연)이 발표한 2월 전국 아파트 입주전망 지수에 따르면, 서울 아파트 입주전망 지수는 75.8로, 전월 대비 12.2포인트 하락하며 넉 달 연속 하락세를 이어갔습니다. 이는 2년 만에 최저치를 기록한 수치로, 서울 아파트 시장에 대한 불안감을 고조시키고 있습니다.

지난해 하반기까지 기준치(100)를 웃돌았던 서울 입주전망 지수가 올해 들어 70선까지 하락한 것은, 주택 사업자들이 시장 회복에 대한 기대감을 낮게 보고 있다는 것을 의미합니다.

전국 및 수도권 입주전망 지수 변화

전국 아파트 입주전망 지수는 소폭 상승했지만, 수도권은 하락세를 보였습니다.

구분	2월 입주전망 지수	전월 대비 변화
전국	75.6	+7.2p
수도권	69.8	-2.2p
서울	75.8	-12.2p

표에서 볼 수 있듯이, 전국적으로는 소폭 상승했지만, 수도권은 하락했고 특히 서울의 하락폭이 두드러지는 것을 확인할 수 있습니다.

2025년 1월 아파트 입주율 하락세…전국적으로 미입주 증가

입주전망 지수 하락과 함께 실제 입주율도 하락세를 보이고 있습니다. 2025년 1월 전국 아파트 입주율은 전월 대비 6.2%포인트 하락한 63.5%를 기록했습니다. 특히 5대 광역시의 하락폭이 10.6%포인트로 가장 컸습니다.

구분	1월 입주율 (%)	전월 대비 변화
전국	63.5	-6.2p
수도권	74.1	-5.8p
5대 광역시	57.2	-10.6p
기타 지역	64.2	-3.0p

전반적으로 아파트 입주율이 하락하면서 미입주가 증가하고 있으며, 이는 주택 시장의 불안정성을 더욱 심화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

미입주 원인 분석: 기존 주택 매각 지연, 잔금 대출 미확보

미입주 원인으로는 기존 주택 매각 지연(42.1%)이 가장 큰 비중을 차지했습니다. 이 외에도 잔금대출 미확보(26.3%), 세입자 미확보(21.1%), 분양권 매도 지연(5.3%) 등이 주요 원인으로 꼽혔습니다.

미입주 주요 원인

1. 기존 주택 매각 지연: 42.1%
2. 잔금 대출 미확보: 26.3%
3. 세입자 미확보: 21.1%
4. 분양권 매도 지연: 5.3%

이는 금리 인상과 부동산 경기 침체로 인해 기존 주택 매각이 어려워지고, 대출 규제로 인해 잔금 마련에 어려움을 겪는 사람들이 늘어나고 있기 때문으로 분석됩니다.

대출 규제의 벽, 실수요자 시장 침체…정부의 대출 규제 완화가 시급

주산연은 "일부 시중 은행에서 연간 단위로 관리하던 대출 한도를 분기, 월별을 넘어 일별로도 관리하기 시작해 여전히 대출 규제의 벽이 이어지고 있다"고 지적했습니다. 즉, 대출 규제가 여전히 실수요자들의 주택 구매를 가로막는 주요 장애물로 작용하고 있다는 것입니다.

따라서 정부의 대출 규제 기조 완화가 속히 이뤄져야 침체한 실수요자 시장이 개선될 것이라고 분석했습니다.

2025년 서울 아파트 시장 회복을 위한 과제

2025년 서울 아파트 시장의 회복을 위해서는 다음과 같은 과제들이 해결되어야 합니다.

1. 대출 규제 완화: 실수요자들의 주택 구매를 돕기 위해 대출 규제를 완화하고, 금리 부담을 낮춰야 합니다.
2. 세제 완화: 부동산 시장 활성화를 위해 취득세, 보유세 등 세제 부담을 완화해야 합니다.
3. 주택 공급 확대: 안정적인 주택 공급을 통해 가격 상승을 억제하고, 실수요자들의 선택 폭을 넓혀야 합니다.
4. 미분양 해소: 미분양 주택 해소를 위한 정책 지원을 통해 건설사의 자금난을 해소하고, 시장 안정화를 도모해야 합니다.
5. 심리 회복: 부동산 시장에 대한 신뢰를 회복하고, 투자 심리를 개선하기 위한 노력이 필요합니다.

결론: 시장 상황을 주시하며 신중한 접근 필요

2025년 서울 아파트 입주 전망은 넉 달 연속 하락하며 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 대출 규제와 금리 인상 등으로 인해 실수요자들의 어려움이 가중되고 있으며, 미입주 증가도 시장에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

따라서 2025년 서울 아파트 시장에 대한 투자를 고려하고 있다면, 시장 상황을 면밀히 주시하고 신중하게 접근해야 합니다. 정부의 정책 변화와 금리 추이 등을 꾸준히 확인하며, 개인의 상황에 맞는 합리적인 의사 결정을 내리는 것이 중요합니다. 정부는 시장 안정화를 위한 정책을 지속적으로 추진하고, 실수요자들을 위한 지원책을 강화해야 할 것입니다.

이 글이 2025년 서울 아파트 시장에 대한 이해를 높이고, 합리적인 투자 결정을 내리는 데 도움이 되기를 바랍니다.

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